L’année 2025 marque un tournant significatif dans la législation française concernant les baux d’habitation. Face aux défis du logement et aux préoccupations environnementales croissantes, le législateur a introduit des modifications substantielles qui redéfinissent les relations entre propriétaires et locataires. Ces évolutions visent à équilibrer protection des locataires et sécurisation des investissements immobiliers dans un contexte économique en mutation.
Les fondamentaux du bail à loyer revisités en 2025
Le bail d’habitation connaît en 2025 une refonte majeure de ses principes fondamentaux. La loi Climat et Résilience, dont les dernières dispositions entrent pleinement en vigueur cette année, impose désormais des critères de performance énergétique stricts. Les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location sans travaux de rénovation préalables. Cette mesure, initialement progressive, s’applique désormais à l’ensemble du territoire français, y compris dans les zones tendues où le marché immobilier était jusqu’alors soumis à moins de contraintes.
En parallèle, la durée minimale des baux a été maintenue à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et six ans pour les bailleurs personnes morales. Toutefois, une nouvelle catégorie de bail dit « bail mobilité durable » a été créée, permettant des locations de 1 à 10 mois pour des raisons professionnelles ou d’études, avec des incitations fiscales pour les propriétaires proposant ce type de contrat à loyer modéré.
Le dépôt de garantie reste plafonné à un mois de loyer hors charges pour les logements non meublés, mais la garantie Visale a été élargie à tous les locataires, sans condition d’âge, simplifiant ainsi la sécurisation des loyers pour les propriétaires tout en facilitant l’accès au logement.
Nouvelles obligations environnementales pour les propriétaires
L’année 2025 consacre définitivement l’intégration des enjeux environnementaux dans le droit du bail. Les propriétaires bailleurs doivent désormais satisfaire à des exigences renforcées en matière de performance énergétique. Au-delà de l’interdiction de louer des passoires thermiques, tous les logements mis en location doivent atteindre au minimum la classe E du DPE, avec un calendrier progressif visant la classe C d’ici 2028.
Cette transition écologique s’accompagne d’un dispositif d’aide financière remanié. Le MaPrimeRénov’ a été consolidé et bonifié pour les propriétaires bailleurs s’engageant dans des rénovations globales. Les travaux d’amélioration énergétique peuvent désormais être partiellement répercutés sur les loyers selon un barème strict défini par décret, créant ainsi un mécanisme incitatif pour la rénovation du parc locatif privé.
La loi Climat et Résilience impose également des obligations nouvelles concernant la présence d’équipements économes en eau. Tout logement mis en location doit être équipé de dispositifs hydro-économes (mousseurs, chasses d’eau à double commande, etc.) sous peine de sanctions. Si vous cherchez des conseils en matière de gestion immobilière à Marseille, des professionnels peuvent vous accompagner dans cette mise aux normes.
Renforcement de la protection des locataires
Le législateur a considérablement renforcé les droits des locataires en 2025, particulièrement en matière de transparence et de qualité du logement. L’obligation d’information précontractuelle a été étendue : le bailleur doit désormais communiquer, avant la signature du bail, un dossier complet comprenant non seulement les diagnostics techniques obligatoires, mais également l’historique des consommations réelles d’énergie des trois dernières années et une estimation des charges mensuelles basée sur les relevés antérieurs.
La lutte contre l’habitat indigne a été intensifiée avec l’instauration d’un permis de louer généralisé dans les zones identifiées comme à risque par les collectivités territoriales. Ce dispositif, auparavant facultatif et limité à certaines communes, devient obligatoire dans les secteurs où le taux de logements potentiellement indignes dépasse un seuil défini par décret.
En matière de préavis, le délai réduit à un mois pour les locataires a été étendu à de nouvelles situations, notamment en cas de mutation professionnelle dans un rayon de 50 kilomètres (contre 30 précédemment) ou de signature d’un contrat de travail après une période de chômage, même de courte durée.
Digitalisation et simplification des procédures locatives
L’année 2025 marque également une accélération de la dématérialisation des relations locatives. La signature électronique des baux devient la norme, avec une reconnaissance légale pleine et entière. Le dossier numérique du logement, expérimenté depuis 2023, est désormais obligatoire pour toute nouvelle location. Ce dossier, accessible en ligne, centralise l’ensemble des informations relatives au bien : diagnostics techniques, travaux réalisés, historique des loyers, etc.
La déclaration des loyers à l’administration fiscale se fait désormais exclusivement par voie électronique, avec un système de pré-remplissage automatique basé sur les contrats enregistrés. Cette mesure vise à simplifier les démarches administratives tout en renforçant le contrôle sur les locations saisonnières et la lutte contre les locations non déclarées.
Les états des lieux peuvent désormais être réalisés via des applications certifiées permettant la captation d’images horodatées et géolocalisées, réduisant ainsi les contentieux liés à la restitution des dépôts de garantie. Une plateforme nationale de médiation locative a également été mise en place pour résoudre les litiges mineurs sans recourir aux tribunaux, désengorgeant ainsi les juridictions tout en accélérant le règlement des différends.
Encadrement des loyers et fiscalité locative en 2025
Le dispositif d’encadrement des loyers, expérimenté dans plusieurs métropoles depuis 2019, a été pérennisé et étendu à l’ensemble des zones tendues en 2025. Une innovation majeure réside dans la modulation des plafonds en fonction de la performance énergétique du logement : les biens les plus économes peuvent bénéficier d’un bonus de loyer, tandis que les moins performants subissent une décote obligatoire.
La fiscalité des revenus locatifs a connu une refonte importante avec la création d’un statut unique du bailleur privé, remplaçant les anciens régimes micro-foncier et réel. Ce nouveau cadre fiscal introduit un abattement forfaitaire modulé selon la localisation du bien, son niveau de loyer par rapport aux références locales, et sa performance énergétique. Les propriétaires proposant des loyers inférieurs de 15% aux plafonds locaux bénéficient d’avantages fiscaux substantiels, encourageant ainsi le développement d’une offre locative à prix maîtrisé.
La taxe sur les logements vacants a été considérablement alourdie, pouvant atteindre jusqu’à 50% de la valeur locative pour les biens inoccupés depuis plus de deux ans dans les zones tendues. En parallèle, un crédit d’impôt spécifique a été instauré pour la première mise en location d’un logement précédemment vacant, sous condition d’engagement de location pour une durée minimale de six ans.
Colocations et locations meublées : un cadre juridique renforcé
Face à l’essor continu des colocations et des locations meublées, le législateur a souhaité adapter le cadre juridique à ces formes d’habitat de plus en plus populaires. En matière de colocation, la loi de 2025 introduit la notion de « bail de colocation », contrat spécifique qui clarifie les droits et obligations de chaque colocataire, notamment concernant la solidarité financière et les modalités de remplacement d’un colocataire sortant.
La définition du logement meublé a été précisée, avec une liste minimale d’équipements revue à la hausse. Outre les éléments traditionnels (literie, réfrigérateur, plaques de cuisson…), le logement doit désormais disposer d’équipements numériques minimaux, incluant une connexion internet haut débit et un système de réception télévisuelle. Ces nouvelles exigences s’appliquent à tout nouveau contrat signé à partir de janvier 2025, avec un délai de mise en conformité d’un an pour les baux en cours.
Le régime fiscal des locations meublées a également été revu, avec un alignement progressif sur celui des locations nues. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est désormais soumis à des conditions plus strictes, notamment en termes de proportion des revenus locatifs dans les revenus globaux du foyer fiscal.
Les plateformes de location courte durée sont soumises à des obligations renforcées, avec une limitation stricte à 90 jours par an pour la location d’une résidence principale, contrôlée par un système automatisé de déclaration interconnecté avec les services fiscaux.
L’année 2025 marque ainsi une évolution décisive du cadre juridique du bail à loyer en France. Entre impératifs environnementaux, digitalisation des procédures et recherche d’équilibre entre les parties, ces nouvelles dispositions dessinent un paysage locatif profondément renouvelé. Propriétaires et locataires devront s’adapter à ces changements qui, s’ils imposent de nouvelles contraintes, ouvrent également la voie à des relations locatives plus transparentes et plus durables.